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Normativa de Viviendas Turísticas


El alquiler vacacional con fines turísticos es una de las expresiones más importantes de la llamada economía colaborativa. Desde su surgimiento a nivel fiscal ha estado en una situación alegal, pero hoy en día son muchas comunidades autónomas las que van creando su propia normativa sobre apartamentos turísticos para registrar y regularizar el alquiler vacacional de viviendas turísticas y apartamentos turísticos.

Si quieres regularizar tu vivienda turística, si necesitas ayuda para obtener la documentación o para saber los requisitos que se requieren, si has recibido una notificación de la AEAT, ponte en contacto con nosotros, te acompañaremos en todo el proceso para adaptar tu vivienda a la normativa sobre viviendas turísticas y para seguir formando parte de esta expresión de la economía colaborativa como es el alquiler vacacional.

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La Costa de la Luz. Es una de las más bellas franjas costeras de la Península Ibérica que podemos encontrarla en la zona más occidental de Andalucía, España.

Término de piso turístico para alquiler vacacional

En todos y cada uno de los Decretos ordenadores de los pisos turísticos y en las diversas normativa apartamentos turísticos se definen estos, de conformidad con unas peculiaridades comunes, como aquellos espacios físicos (usando cada Comunidad Autónoma diferente terminología : “inmuebles”, “apartamentos turísticos”, ” alquiler vacacional” que, con ciertas dotaciones, instalaciones y servicios, y de forma frecuente y a través de coste, están destinados a servir -mediante la cesión de su empleo- de alojamiento por motivos turísticos o bien vacacionales.

También, apuntar que en el término de “pisos turísticos”, se incluye en la normativa de apartamentos turísticos por los diferentes Decretos reguladores (de forma expresa en ciertos, y también implícitamente en otros) la clasificación o bien subdivisión de los “pisos turísticos” en “pisos” (con la modalidad distinguida del “estudio”), casas tipo bungalós y aquellas viviendas vacacionales que pudieran aproximarse a una villa, en atención a las diferentes condiciones y peculiaridades de exactamente los mismos.

Modalidades de explotación de apartamentos turísticos

Todos y cada uno de los Decretos de ordenación y clasificación de los pisos (salvo el de la Comunidad Autónoma de Cataluña, que no hace referencia a las diferentes modalidades de explotación) establecen que la explotación de los pisos turísticos la normativa sobre alquiler vacacional define varias modalidades para la explotación según el tipo de alquiler vacacional. :

De este modo, es moneda común en todas y cada una de las Comunidades Autónomas dentro de su normativa para regular los apartamentos turísticos el distinguir, como modalidades de explotación, entre los llamados bloques de pisos turísticos y también por otro lado nos encontramos con lo que podemos llamar conjuntos de pisos vacacionales.

En este sentido la normativa que regula el alquiler vacacional contempla que:

el bloque de pisos con fines turísticos

Es la totalidad de un mismo edificio o bien complejo integrado por pisos, bungalós o bien villas, destinado al tráfico turístico y explotado por una sola unidad empresarial
Por otro lado podemos definir como

conjunto de apartamentos turísticos

Al conjunto o integración de todos aquellos apartamentos turísticos con fines vacacionales (pisos, bungalós o bien villas) que situados en exactamente el mismo o bien en diferentes edificios o bien emplazamientos, y sin formar un bloque todos ellos tengan como fin su uso turístico como alquiler vacacional bajo una misma unidad empresarial de explotación.

Sin embargo esta unidad de criterio en lo que se refiere a la distinción básica, más tarde cada Decreto regulador introduce diferencias o bien especialidades : La Comunidad Autónoma de Valencia es más concreta respecto a la definición de conjunto de apartamentos turísticos o pisos para alquiler vacacional como aquel que supone disponer más de 5 unidades de alojamiento, al paso que la Comunidad Autónoma del País Vasco ubica el mínimo no en 5, sino más bien en 4 unidades de alojamiento ; la Comunidad Autónoma de Canarias crea en la normativa reguladora de apartamentos turísticos una nueva modalidad que denomina unión de conjuntos de apartamentos turísticos

En este caso la normativa para el alquiler de apartamentos turísticos los define como la totalidad de un mismo edificio, que tendrán que ofertarse, bien por una sola unidad empresarial de explotación, o por la explotación unitaria de los conjuntos, preservando cada uno de ellos de ellos su autonomía de administración y administración, con una dirección común y sosteniendo responsabilidad solidaria frente a los clientes del servicio y frente a la Administración) ; la Comunidad Autónoma Valenciana se refiere a lo que en su normativa regulan como unidad de alojamiento turístico como una forma de explotación del alquiler vacacional diferente, distinguida del bloque y conjunto, definiendo la normativa de alquiler de apartamentos turísticos el alojamiento como aquella unidad que el específico piso, villa o bien bungaló destinado al tráfico turístico de forma directa por quien, con título bastante, tenga su predisposición.

Empresas explotadoras de las viviendas turísticas

Todas las Comunidades Autónomas parten de la premisa de suponer la existencia de las compañías explotadoras de pisos turísticos, la regulación de exactamente las mismas es dispar en los diferentes Decretos de ordenación :

Por una parte, las Comunidades Autónomas de Canarias y Asturias se conforman con hacer una simple mención a las compañías explotadoras al apuntar que cuando la explotación de los pisos no sea efectuada de manera directa por sus propietarios, las relaciones entre los dueños y las personas que vayan a ostentar la explotación de la actividad de alquiler vacacional van a deber constar en un contrato por escrito, que se deberá de remitir a la administración pertinente.

La falta de normativa sobre este aspecto en la regulación del alquiler vacacional de apartamentos turísticos es completamente censurable, especialmente cuando la figura de la compañía explotadora es el factor vertebrador para lograr una oferta de calidad en el campo de los pisos turísticos, además del evidente perjuicio que para los derechos del usuario-usuario acarrea la carencia de demandas y requisitos específicos que determinen el modo perfecto de funcionamiento y actividad de exactamente las mismas, transformándose la ausencia de reglas, obligaciones y demandas administrativas precisas en campo abonado para una actividad turística irregular y para el ejercicio de la actividad por agentes de poca calidad y garantía que buscan el oportunismo debido a la falta de una normativa específica para el uso de apartamentos turísticos con fines de alquiler vacacional.

Y por otra parte, el resto de las Comunidades (País Vasco, Valencia y en especial Cataluña, que dedica la mayoría de su Decreto regulador a las compañías explotadoras) sí muestran una mayor preocupación por la cuestión y se detienen -en mayor o bien en menor medida- a regular las compañías explotadoras, definiéndolas y detallando que tienen que estar anotadas en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas, y haciendo un recuento de todas las visitas y alquileres registrados a través de la anotación y el control de la ocupación a través de el Libro-Registro, comunicación de altas y bajas de pisos turísticos, reglas de publicidad, existencia de hojas de reclamaciones, disponibilidad de local o bien oficina de atención al público, y constitución de garantías o bien fianzas, determinándose, en el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña, diferentes importes para la fianza en función del número de apartamentos turísticos disponibles.

Autorizaciones administrativas según normativa alquiler vacacional

Completamente todas y cada una de las Comunidades Autónomas someten el ejercicio de la actividad a la obtención anterior de la pertinente autorización administrativa, aludiéndose de manera expresa en ciertas Comunidades al hecho del ejercicio furtivo de la actividad y al intrusismo, como merecedores, como resulta lógico, de la pertinente sanción administrativa.

Es poco usual que el legislador haga referencia expresa a los inconvenientes del ejercicio furtivo y del intrusismo en una determinada actividad, en tanto que tal referencia expresa supone el reconocimiento tácito, no solo de la existencia de exactamente los mismos, sino estos alcanzan una notable magnitud. Tal reconocimiento supondría que en la normativa sobre alquiler vacacional se establecieran medidas para paliar los inconvenientes detectados, aunque, semejantes medidas legislativas, en esta materia específica de los pisos turísticos, destacan porque no están.

Clasificación de los pisos turísticos

No hay un criterio unánime, ni siquiera común, de clasificación por categorías de los pisos turísticos.

En buena lógica, los pisos turísticos se clasifican, en atención a las instalaciones que poseen las viviendas vacacionales, los servicios de los que disponen los apartamentos turísticos y el grado de cumplimiento de los requisitos técnicos generales y de clasificación que se establecen, en una o bien otra categoría, aunque cada Decreto regulador establece una clasificación por categorías diferente :

De esta manera, en la Comunidad Autónoma de Canarias se establece, además de esto, a efectos de clasificación, una distinción entre pisos, bungalós y villas ; clasificándose los pisos en 5 categorías (una, 2, 3, 4 y 5 llaves), los bungalós en 3 categorías (3, 4 y 5 llaves) y las villas en tan solo 2 categorías (4 y 5 llaves). En el fondo, con este criterio lo que se pretende es manifestar que los bungalós y villas tienen que cumplir los requisitos técnicos y generales mínimos.

En el País Vasco y Asturias, los pisos turísticos se clasifican en 4 categorías (Lujo, Primera, Segunda y Tercera), cuyo propio va a ser 4, 3, 2 y una llave.

En la Comunidad Valenciana los pisos turísticos son clasificados en tan solo 3 categorías : Lujo, Primera y Segunda.

Y para finalizar, reseñar que, paradójicamente, en el Decreto regulador de la Comunidad Autónoma de Cataluña no se recoge de manera expresa clasificación por categorías.

La existencia de estas diferencias que estamos percibiendo en los criterios de clasificación para los apartamentos turísticos en las diferentes Comunidades Autónomas es censurable y tiene como consecuencia directa que un mismo bloque de pisos, incluso con idénticas instalaciones y servicios, va a poder tener diferente categoría, en dependencia de la Comunidad Autónoma en que esté ubicado, y lo que es más grave, aun un bloque de pisos, con unos ciertos servicios y construcciones, puede tener según su ubicación y su normativa sobre apartamentos turísticos, ostentar una categoría inferior en una Comunidad Autónoma a la categoría concedida en otra Comunidad a un edificio o bien bloque de pisos dotado de unas instalaciones y servicios de peor calidad.

Semejantes consecuencias en nada favorecen al ámbito de los pisos turísiticos, producen desconcierto y confusión, tanto en el empresariado (que tiene que amoldar sus estrategias empresariales a diferentes situaciones y condicionamientos) como en los clientes del servicio usuarios, quienes ignoran -todavía optando por una misma categoría de establecimiento- qué posibilidades específicas recibirán en todos y cada Comunidad Autónoma, qué servicios y calidad de instalaciones se marchan a localizar en todos y cada sitio, llegándose aun a la posibilidad de tener que abonar un mayor costo -dependiendo de la categoría concedida al establecimiento- en una Comunidad por unas posibilidades peores, en su conjunto, a las recibidas en otra Comunidad Autónoma en un establecimiento que está clasificado con una categoría más baja debido al criterio de clasificación regulado en la normativa de apartamentos turísticos y viviendas vacacionales de dicha comunidad.

Está claro que estas situaciones que observamos de diferentes normativas de apartamentos turísticos supone una disminución del principio de libre competencia y a su vez es una normativa que choca con las necesidades de los usuarios de alquileres vacacionales debido a que pueden sentirse inseguros y confusos.

Requisitos técnicos generales y servicios mínimos del apartamento turístico

La primordial conclusión que debe extraerse del examen de los requisitos técnicos generales y servicios mínimos demandados en los Decretos de ordenación y regulación de las diferentes Comunidades Autónomas es que, desde cierto punto de vista genérico, dichos requisitos técnicos y servicios mínimos deben aquellos imprescindibles que puedan garantizar la calidad de un alojamiento turístico con fines vacacionales o bien turísticos de sus ocupantes, mas presentan diferencias en las reglamentaciones de cada Comunidad Autónoma.

En este sentido existen diferencias en las superficies dedicadas a aquellas instalaciones del apartamento turístico de carácter común, diferencias en las superficies mínimas requeridas para los alojamientos turísticos y de las estancias que componen la vivienda vacacional, es decir, número de dormitorios, salones, si dispone de cocina y tipo, se observan diferencias en cuanto a moblaje, diferentes dotaciones de útiles y electrodomésticos en cocinas, diferencias en lo que se refiere a servicios mínimos, tanto en instalaciones de la propia vivienda vacacional o el grupo de apartamentos turísticos tales como si posee piscina, zonas deportivas además de servicios del propio apartamento o vivienda vacacional como aire acondicionado, calefacción, conexión a internet, etcétera…, diferencias en cuyo análisis detallado no procede entrar ahora.

Precios para las viviendas vacacionales

Todas y cada una de las normativas autonómicas demandan, con acierto, la obligatoriedad de una conveniente propaganda de los costes a percibir por la compañía explotadora por el alojamiento y servicios. Principio de propaganda de los costes que tiene 2 vertientes y se traduce en la necesidad de comunicación de los costos a la Administración eficiente y en la necesidad de fijar y exhibir en lugares bien perceptibles del establecimiento alojativo las pertinentes Hojas de Costos para el debido conocimiento por la parte de los usuarios.

Además se regulan los servicios mínimos (suministro de agua y luz, limpieza, recogida de basuras, utilización de piscina, jardines, etcétera) que, además del alojamiento, deben comprenderse siempre y en toda circunstancia debería estar recogido en el precio que se cobra por día al usuario del apartamento turístico unitario y global satisfecho por el piso turístico, reseñándose que deberá informarse adecuadamente a los clientes del servicio del coste de los servicios complementarios existentes, cuyo pago debe realizarse separadamente.

Finalmente, señalar que, por una parte, se establece de manera expresa la obligación de la compañía explotadora de producir factura, señalándose los datos y requisitos mínimos que deben contener las facturas, y por otro, se dispone, como es lógico, la obligación de pago de los servicios prestados por la parte del usuario usuario, anterior presentación en forma de la factura pertinente.

Reservas en el alquiler vacacional

Anticipo o bien señal del apartamento turístico

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Todas y cada una de las reglamentaciones prevén la posibilidad de que las compañías explotadoras demanden al usuario un anticipo o bien señal del coste estipulado a abonar por el total de la estancia prevista, brotando las diferencias en la fijación del porcentaje que cada Comunidad Autónoma apunta : el País Vasco previene que se va a poder demandar una cantidad adelantada en término de señal por las reservas realizadas, mas sin fijar el porcentaje que puede demandarse como fianza o depósito para un alquiler vacacional de una vivienda turística ; la Comunidad de Valencia establece que, salvo acuerdo en contrario, no va a poder demandarse un porcentaje superior al veinticinco por ciento del coste ; Asturias a efectos de petición de anticipo o bien señal distingue si la vivienda vacacional se reserva por un tiempo que no llega al mes (anticipo del cuarenta por ciento ), por un mes (veinticinco por ciento ) o bien por plazo superior a un mes (anticipo del quince por ciento ) ; la Comunidad Autónoma de Cataluña hace también una diferencia si la reserva del apartamento turístico es inferior a siete días (anticipo del veinticinco por ciento ) o bien durante más de siete días (anticipo del cincuenta por ciento ) ; y para finalizar, la Comunidad Autónoma de Canarias apunta que el anticipo no va a poder sobrepasar del cincuenta por ciento del coste estipulado por el total de la estancia (si bien contempla la posibilidad de poder demandar el cien por ciento del costo cuando se trate de Agencias de Viajes sin contrato de cupo o bien reservas realizadas de manera directa por clientes del servicio).

Cancelación de reservas y pérdida del anticipo

:

También, se establece en los Decretos de ordenación (salvo en el de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que no se pronuncia de manera expresa a este respecto) que para los presuntos de cancelación de reservas, y salvo acuerdo en contrario, la compañía explotadora va a deber devolver al usuario la suma recibida como anticipo o bien señal, pudiendo retener en término de indemnización determinadas cantidades, que de nuevo, difieren en todos y cada Comunidad Autónoma :

En Canarias se ubica dicha cantidad en el cinco por ciento de la señal cuando la cancelación se realice con una antelación de más de 15 días al fijado para ocupar el alojamiento ; el cincuenta por ciento cuando se realice con una antelación entre 7 y 15 días ; el setenta y cinco por ciento cuando la cancelación se realice con entre 6 y 4 días de antelación ; y el cien por ciento cuando la cancelación se realice con 3 o bien 4 días de antelación ; fijándose además de esto en Canarias un régimen concreto para los presuntos de cancelación de reservas por conjuntos.

En la comunidad catalana, asturiana y valenciana, la cantidad que se ha definido se puede retener en término de indemnización es del cinco por ciento (diez por ciento en Valencia) de la señal cuando la cancelación se haga con más de treinta días de antelación a la data fijada para ocupar el apartamento; el cincuenta por ciento cuando se efectué con una antelación entre 7 y treinta días ; y el cien por ciento cuando la cancelación se realice con menos de 7 días de antelación.

Semejantes diferencias, tanto entre los adelantos o bien señales que pueden ser demandados como en las cantidades que puede retener la compañía explotadora como indemnización en el caso de cancelación de la reserva, producen, pueden llegar a producir confusión en la persona que realiza una reserva de un apartamento turístico, con los consecuencias que esto puede tener de carácter negativo.

Mantenimiento de la reserva del apartamento turístico y pérdida del anticipo.

En todas y cada una de las reglamentaciones se reglamenta que cesará la obligación de reservar el alojamiento, con pérdida del anticipo entregado, cuando no fuese ocupado en las cuarenta y ocho horas siguientes al día fijado para esto (en el País Vasco, ya antes de las doce horas del día siguientes al fijado para la ocupación), a menos que en este plazo el usuario confirme su llegada y esta se genere antes que el importe del alojamiento por los días pasados sobrepase de la cuantía de la señal entregada.

Reglas sobre ocupación y empleo de los pisos

Finalmente, reseñar que en las reglamentaciones de los pisos de turismo se recogen reglas referentes al periodo de ocupación y disfrute de los pisos (salvo lo preparado en el contrato con relación a los días y horas de iniciación y término del periodo de disfrute del alojamiento, se comprenderá que el derecho a la ocupación empezará a las diecisiete horas (dieciocho horas en la comunidad catalana) del que se considera como día de llegada de la reserva realizada del apartamento turístico según la normativa de alquiler vacacional con uso de alquiler vacacional y acabará a las doce horas (diez horas en la Valencia) del día en que concluya dicho periodo) ; se establece la obligación de desalojo inmediato del piso, una vez que se ha llegado al último día del periodo reservado del apartamento turístico, con cláusulas que suponen el pago de indemnizaciones de hasta tres veces el precio del día que el huésped debió dejar el apartamento turístico; y finalmente, se cuentan en la mayor parte de los Decretos de ordenación de los pisos una serie de prohibiciones a los clientes del servicio usuarios, cuyo incumplimiento deja y capacita a los anfitriones para romper el contrato de alquiler vacacional, sin perjuicio de otras acciones o bien responsabilidades a las que hubiese sitio.

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Preguntas y respuestas


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  • Tengo una vivienda turística en Jerez y me gustaría saber qué trámites tengo que realizar para inscribirlo?

    Lo primero que tienes que hacer es presentar la declaración responsable para el inicio o ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Una vez presentada la Consejería te asignará un número de inscripción en el registro de viviendas con fines turísticos y posteriormente pasarán a realizar una inspección para velar el cumplimiento de los requisitos exigidos en el Decreto de viviendas turísticas.Si quieres registrar tu apartamento de una manera cómoda y sin muchos problemas, no dudes en contactar con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todos los pasos.

    Fran Ruiz
    Jerez
    Fran Ruiz
  • Tengo una vivienda turística en Granada y gestiono todas las reservas por Airbnb pero no tengo aire acondicionado ¿Tengo que instalarlo antes de solicitar el registro?

     No, según el Decreto, el registro comenzará el próximo 12 de mayo, pero tienes un año para adaptar el apartamento o vivienda con fines turísticos a los requisitos del artículo 6 del Decreto dentro de los que se encuentra disponer de aire acondicionado y calefacción en el piso turístico.

    Alonso Jimenez
    Granada
    Alonso Jimenez
  • Tengo un apartamento muy grande en el centro de Sevilla y había pensado en convertirlo en vivienda turística con capacidad para 18 personas.

     Según el Decreto de viviendas turísticas de Andalucía no puedes ofrecer 18 plazas. Para una vivienda completa lo máximo son 15 plazas turísticas y no más de 4 personas por habitación. Y si vives en la vivienda lo máximo que puedes ofrecer son 6 plazas.

    Sheila Soto
    Sheila Soto
  • Para registrar mi apartamento que uso con fines turísticos en Andalucía qué tengo que presentar la Licencia de Primera Ocupación o la Licencia de Ocupación

    Ambas licencias son válidas y habrá que adjuntarla junto con la declaración responsable a la hora de solicitar el registro del apartamento o vivienda turística.

    Pablo Cabrera
    Cádiz
    Pablo Cabrera
Inicio was last modified: abril 30th, 2016 by Tesla

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